みなさま こんにちは！不動産部の千野です。本日、13時40分よりビエント高崎602号室にて第246回目となりました上毛夢俱楽部セミナーを開催いたしました。梅雨入りしたのか、少し雨の降る中での開催となりましたが約40名の会員様にご参加いただきました。ご参加いただいた会員様におかれましては お忙しい中、誠にありがとうございました。

さて、本日第1部のセミナーはフジ総合グループより大阪事務所所長で不動産鑑定士の 住江 悠 氏に【相続・事業継承対策の新常識「不動産M＆A」とは】をご講演いただきました。「不動産M＆A」とは、不動産そのものを売却するのではなく、不動産を所有している会社（法人）の株式を譲渡することで法人ごと不動産を移転する手法です。後継者がいない、あるいは不動産を整理して現金化したいけれど税金が心配という賃貸オーナー様に選ばれています。

●驚きの手残り金額！手法を変えるだけで「億」の差が？　ご講演の中で最も会員様が驚かれていたのが「通常の不動産売買」と「不動産M＆A」による手残り金額の圧倒的な違いです。法人が現物不動産を売却して会社を清算する場合、法人税の他に株主への分配時に高い配当課税などが課せられます。しかし、不動産M＆A（株式譲渡）の形を取れば一律約20％の譲渡所得で済むケースがほとんどとのことです。住江先生から紹介された時価18億円の不動産の事例では…通常の不動産売買：手残り約10億円に対し不動産M＆A：手残り約16.2億円となり、なんと≪約6.1億円≫も手残りが多くなるという試算になり会場からもため息が漏れていました。さらに飼い主側にとっても「不動産取得税」などの税金がかからないメリットがあり、購入したい企業を見つけやすいという特長もあります。

●まずはお気軽に試算から！　不動産M＆Aは魅力的な手法ですが、成功には不動産と税務の高度な専門知識が欠かせません。「うちの会社はどちらが有利？」「まずは試算だけでもしてみたい」という会員様がいらっしゃいましたら、お気軽にフジ総合グループ様（ https://fuji-sogo.com/ ）へご相談ください。
第243回 上毛夢俱楽部セミナーを開催いたしました！ – 上毛夢倶楽部
茂木 悟 氏

続いて第2部では住設メーカーのLIXIL様にご協力いただきTH統括部 北関東営業ソリューション部 群馬THアカウントマネージャーの 和泉澤 卓 氏に【空室対策の決定版！補助金で実現する「選ばれる物件」へのリノベーション術】をご講演いただきました。「空室がなかなか埋まらない」「周辺の競合が増えて家賃を下げざるを得ない」といった賃貸オーナー様共通のお悩みを一気に解決する今だけの非常にお得な情報を教えていただきました。

1.部屋選びの新常識は「省エネ性能」　今、入居希望者の意識が大きく変わっています。光熱費の高騰を受け、若年層を中心に約6割の人が引越時に「省エネ性能」を意識しているようです。ポータルサイト「SUUMO」でも省エネラベルの表示が始まっており「ZEH」や「省エネ」の文言がある物件は問合せ率が1.8倍に跳ね上がるそうです。これからの時代、断熱性の低い「寒い・結露がひどい」部屋では、それだけで選ばれにくくなってしまいます。

2.国の特大補助金「先進的窓リノベ」を活用！　そこで今、絶対に活用したいのが国の「先進的窓リノベ2026事業」などの補助金です。既存の窓の内側にもう1枚窓を足す「内窓設置」なら、1窓あたり約1時間のスピード施工で入居者が住みながらでも工事が可能です。ある築30年のアパート（長期空室に悩んでいた事例）では、この補助金を活用して内窓を設置し、物件案内に『断熱内窓回収済』と記載したところ、わずか数ヶ月で空室がすべて埋まったという驚きの効果が紹介されました。さらに、外壁塗装のタイミングなどに合わせて「玄関ドア」も1日リフォームで刷新すれば防犯性や見た目の印象が劇的にアップし、周辺相場より高い家賃を維持しやすくなります。

●補助金申請は「今」がチャンスです　今回の2026年補助金は最大で40％相当が補助される手厚い制度ですが予算上限に達し次第、受付終了となってしまいます。「うちの物件だとどれくらい補助金が出るの？」「工事費用はいくらくらい？」と気になったオーナー様は是非お早めに当社までお問い合わせください。LIXIL様の商品とともに最適なリフォームプランを試算いたします！

さて、次回の上毛夢俱楽部セミナーは7月5日(日)13時40分より開催いたします。会場は今回と同じ 高崎市問屋町のビエント高崎602号室 での開催となります。詳細は改めてご案内させていただきます。みなさまのご参加を心よりお待ちしておりますので是非ご参加ください！

みなさま こんにちは！不動産部の千野です。本日、13時40分よりビエント高崎602号室にて第245回目となりました上毛夢俱楽部セミナーを開催いたしました。新緑鮮やかな季節での開催となりましたが約40名の会員様にご参加いただきました。ご参加いただいた会員様におかれましては お忙しい中、誠にありがとうございました。

さて、本日第1部のセミナーはレギュラー講師陣より石原・関・猿谷法律事務所より弁護士の 関 夕三郎 氏に【実例で学ぶ！地主・大家のための不動産トラブル予防・対応術】をご講演いただきました。

1.死亡＝契約終了ではないという法的現実　賃借人が死亡しても契約は当然には終了せず、賃借権は相続人に引き継がれます。単身入居者の場合、相続人の特定や残置物の処分に多大な労力と費用がかかることが、オーナー様にとっての大きなリスクとなります。

2.法改正による新たな解決策「居住サポート住宅」　昨年10月施工の改正法により、見守り支援や家賃債務保証がセットになった「居住サポート住宅」制度が始まります。これによりオーナー様が抱える不安が制度的に軽減されることが期待されます。

3.今すぐできる実務的な備え　セミナーでは死亡時に契約が終了する「終身建物賃貸借契約」の活用や生前に残置処分を委任しておく契約の締結など具体的な防衛策が提示されました。「高齢入居」をリスクとして遠ざけるのではなく、最新の制度を活用して安定した賃貸経営につなげる視点が重要です。

高齢者の入居は怖いと門戸を閉ざすのではなく、制度を正しく理解し活用することで安定した賃貸経営につなげることが可能になるというところが非常に印象的でした。

続いて第2部では同じくレギュラー講師陣より一般社団法人 資産活用大学 代表理事の 岡本 誠司 氏に【最近の相続税等の改正も含め再度、相続（税）・贈与について考える！！】をご講演いただきました。

1.相続・贈与税の本質と「家族の未来設計」　相続税や贈与税は単なる「税金の仕組み」ではなく、国が目指す「富の再分配」という側面があるそうです。岡本先生は これらを単なる節税対策として捉えるのではなく、家族の資産をどう活かし、次世代へどう繋ぐかという「人生設計」の問題として向き合う重要性を強調されました。

2.最新の改正を踏まえた生前贈与のあり方　近年の改正により暦年課税や相続時精算課税制度の仕組みが変化しています。いつ、誰に、どのような形で資産を移転するのが最適なのか？遺言書の作成、民事信託、後見制度との組み合わせなど多角的な視点から検討する必要があるそうです。

3.事例に学ぶ「想定外」への備え　お話しの中で突然の相続発生時に遺言書がなかったケースなど具体的な事例研究も行われました。資産規模や家族構成に応じた事前のシミュレーションが将来のトラブルを防ぐ鍵となるようです。

「節税」という目先の数字にとらわれず、家族にとって最善の形を模索することが真の資産活用に繋がるのかと感じました。

さて、次回の上毛夢俱楽部セミナーは6月7日(日)13時40分より開催いたします。会場は今回と同じ 高崎市問屋町のビエント高崎602号室 での開催となります。詳細は改めてご案内させていただきます。みなさまのご参加を心よりお待ちしておりますので是非ご参加ください！

みなさま こんにちは！不動産部の千野です。本日、13時40分よりビエント高崎602号室にて第244回目となりました上毛夢俱楽部セミナーを開催いたしました。2ヶ月ぶりのセミナーとなりましたが桜の花が咲くあたたかい気温の中での開催となり約40名の会員様にご参加いただきました。ご参加いただいた会員様におかれましては お忙しい中、誠にありがとうございました。

さて、本日第1部のセミナーは株式会社リクルート賃貸Division中日本賃貸営業部 中日本1グループより 中村 光太 様に【群馬県マーケット概況報告と最新動向データ】をご講演いただきました。まず印象的だったのは、日本の住宅市場が「量→広さ→品質→ストック活用」と時代ごとに大きく変化してきたという点です。そしてこれからは、人口減少・高齢化・単身世帯の増加を前提とした「選ばれるエリア」と「そうでないエリア」の二極化がさらに進むという点は、賃貸管理の現場においても強く意識すべきポイントだと感じました。特に興味深かったのは、世帯数が増加している一方で人口は減少しているという点です。これは単身世帯の増加を意味しており、従来のファミリー向け中心の考え方だけでは対応できない市場になっていることを再認識しました。実際に、間取りのコンパクト化や1LDK・2LDKの需要増加など、商品設計にも大きな変化が見られています。また、住宅設備や間取りに関しても「スペースパフォーマンス（スペパ）」という考え方が重要視されている点が印象的でした。単に広いだけではなく、いかに効率よく使えるか、特に収納の設計が物件価値を左右する時代になっていると感じます。現場でも「収納が少ない」というクレームは多いため、非常に実務に直結する内容でした。さらに、コロナ禍以降の生活スタイルの変化も無視できません。在宅時間の増加により、ワークスペースや防音性、空調性能など「家での快適性」がより重視されるようになっています。一方で、バルコニーや来客用スペースといった従来重視されていた要素が不要とされる傾向もあり、時代の変化を強く感じました。若年層の価値観についても興味深く、「家は所有するもの」という考え方から「必要に応じて使い分けるもの」「投資対象」として捉える傾向が強まっている点は、今後の賃貸需要を考える上で重要な視点だと思います。特に、柔軟性や合理性を重視する傾向は、賃貸市場にとっては追い風になる可能性が高いと感じました。不動産業界は単なる「住まいの提供」から「ライフスタイルの提案」へと役割が変化していることを改めて実感しました。今後は、立地や設備だけでなく、入居者の価値観や生活スタイルをいかに捉え、物件に反映できるかが重要になってくると考えます。

第2部では渋沢テクノ建設株式会社 企画営業部の堀田より、実際の事例をもとにした【リアルな土地活用】についてご紹介させていただきました。事業用定期借地や障がい者グループホーム、貸事務所、戸建賃貸といった複数の事例を通じて、それぞれの収益性やリスク、出口戦略k迄具体的にお伝えしました。単なる理論ではなく、実際に当社で手掛けた事例であるため、参加された会員様にとってもイメージしやすい内容だったのではないかと感じております。特に印象的だったのは現在の土地活用において「建築費の高騰」と「金利上昇」という外部環境の変化が大きな影響を与えている点です。その中で、立地に応じた用途選定と無駄を省いた合理的な計画がこれまで以上に重要になっています。また、「何もしないことがリスクになる時代」という点も多くの会員様にとって重要な気付きになったのではないでしょうか？実際に数年前には成立していた事業計画が現在では成り立たないケースも出てきています。今後も当社では実例に基づいた有益な情報提供を通じて、会員様の資産活用をサポートしてまいります。

さて、次回の上毛夢俱楽部セミナーは5月10日(日)13時40分より開催いたします。会場は今回と同じ 高崎市問屋町のビエント高崎602号室 での開催となります。詳細は改めてご案内させていただきます。みなさまのご参加を心よりお待ちしておりますので是非ご参加ください！

みなさま こんにちは！不動産部の千野です。本日、13時40分よりＧメッセ群馬 中会議室202号室にて第243回目となりました上毛夢俱楽部セミナーを開催いたしました。昨夜からの雪の影響で今朝は前橋市内でも幹線道路が凍結しているところがあり、来場が困難になるかと懸念もありましたが約40名の会員様にご参加いただきました。ご参加いただいた会員様におかれましては お忙しい中、また悪天候の中、誠にありがとうございました。

さて、本日のセミナーは第1部、第2部を通して相続・不動産評価を専門とするフジ総合グループの不動産鑑定士 茂木 悟 氏に【不動産評価で差が出る-専門家が教える地主向け相続対策の勘所-】をご講演いただきました。お話しの中でまず強調されたのは、相続対策は単なる節税ではないという点です。理想的な相続対策として①遺産分割対策②納税資金対策③節税対策、更に④介護対策という4つの視点が示されました。特に地主・不動産オーナーの場合、財産の多くが不動産に偏りやすく、「分けにくい」「現金が少なく納税資金に困る」といった課題を抱えやすいことが指摘されました。また、不動産には「一物四価」と呼ばれる複数の価格が存在し、相続税の計算に使われる評価額は実勢価格とは必ずしも一致せず、土地の形状や接道状況、利用方法、法規制、権利関係などによって同じ地域・同じ面積でも評価額に大きな差が生じることがあるそうです。評価の切り口次第では数百万円から数千万円単位の差になるケースもあり、不動産評価が相続税額に与える影響の大きさが具体例とともに説明されました。土地評価が複雑になる理由としては①土地の個別性（不整形地、無道路地、傾斜地など）②不動産関連法令（都市計画法・建築基準法など）③権利関係（賃借権や私道の有無など）が挙げられ、これらは机上の計算だけでは判断できず、現地調査や専門的な知見が不可欠である点が強調されました。

フジ総合グループでは税理士、不動産鑑定士、一級建築士、土地家屋調査士という4つの専門家の視点から評価を行う『クアトロチェック』により多角的に土地評価を見直しているそうです。通達評価だけでは見落とされがちな減額要素を洗い出し、より適正な評価額を導き出すことで実際に多くのケースで評価額や還付につながっているとのことでした。更に重要なポイントとして紹介されたのが『相続税は納めた後でも5年以内であれば更生の請求により還付される可能性がある』という点です。相続税は自己申告制度であり評価が適正でなかった場合でも税務署が自動的に修正してくれるわけではありません。そのため申告後であっても専門家によるセカンドチェックを行うことで過払いとなっていた相続税が戻ってくるケースがあることが紹介されました。

今回のセミナーを通じて改めて感じたのは地主・不動産オーナーにとって相続対策は「いつか考えるもの」ではなく「早めに取り組むべき経営課題」であるという点です。不動産は金額が大きく評価や分割方法次第で相続人同士のトラブルや想定外の税負担につながる可能性があります。早い段階から現状を把握し専門家とともに課題を整理しながら対策を進めることが家族の安心と資産の円滑な承継につながると感じました。不動産を多く保有されている方ほど「評価」と「対策」の質が将来の結果を大きく左右します。今回のセミナーをきっかけに是非一度、ご自身の資産状況と相続対策について見直してみてはいかがでしょうか？

さて、次回の上毛夢俱楽部セミナーは4月5日(日)13時40分より開催いたします。会場は 高崎市問屋町のビエント高崎602号室 での開催となります。詳細は改めてご案内させていただきます。みなさまのご参加を心よりお待ちしておりますので是非ご参加ください！

みなさま こんにちは！不動産部の千野です。本日、13時40分よりＧメッセ群馬 中会議室202号室にて第242回目となりました上毛夢俱楽部セミナーを開催いたしました。令和8年最初のセミナーとなりましたが昨日の暖かさとは一変、冷たい風が吹く中での開催ではございましたが約40名の会員様にご参加いただきました。ご参加いただいた会員様におかれましては お忙しい中、誠にありがとうございました。

さて、本日のセミナーは第1部にレギュラー講師陣の中から 高橋功税理士事務所より税理士の 高橋 功 氏に【不動産の有効活用について】を遊休土地の活用方法や賃貸不動産を活用した相続税対策について、具体的な数値や事例を交えながらご講演いただきました。まずは賃貸用不動産を取得・建築した場合の相続税評価の仕組みについて説明がありました。土地は貸家建付地、建物は貸家として評価されることで、自用の場合と比べ評価額が大きく下がる点が特徴です。実際の設例では、土地と建物を合わせて1億円を超える評価減となるケースも紹介され、賃貸経営が相続対策として高い効果を持つことを教えていただきました。一方で、相続直前の不動産取得や、節税のみを目的とした投資には注意が必要であることも強調されました。近年の最高裁判決を踏まえ、評価額と実勢価格に著しい乖離がある場合には、税務署から時価評価を求められるリスクがあることが説明され、対策の時期や目的の重要性を改めて示していただきました。また、不動産管理会社を設立し法人として不動産を保有する方法についても解説がありました。法人化により、所得の分散や税率差の活用といったメリットが期待できる一方、法人運営に伴うコストや株式が相続財産となる点など、デメリットも理解したうえで検討する必要があるとのことでした。今回のセミナーを通じて、不動産の有効活用は相続税の軽減だけでなく、将来の納税資金の確保や安定した収益につながる可能性がある一方、安易な節税対策は思わぬリスクを招くことも再認識しました。相続対策は早い段階から専門家と相談しながら進めることが重要であると感じられる内容でした。この時期は確定申告の準備をされている会員様も多いかと思います。賃貸経営において毎年欠かすことのできない確定申告。申告に不安がある場合や今後の対策を含めて検討したい方は早めに功先生を始めとした専門の方へご相談されることをおすすめします。

続いて第2部はレギュラー講師陣の中から 一般社団法人 資産活用大学 代表理事の 岡本 誠司 氏に【緊急告知、金利引き上げ！！～アパートローンにどう影響するのか？～】をご講演いただきました。今回のセミナーでは直近の経済情勢を踏まえながら、今後の賃貸経営で特に重要となる金利との向き合い方について具体例を交えて解説が行われました。冒頭で協調されたのは「賃貸経営において金利は生命線である」という点です。日本は長らくゼロ金利、マイナス金利という特殊な環境が続いてきましたが、現在は明確に金利のある世界へ移行しています。実際に政策金利の引き上げや長期金利の上昇等の動きが現実のものとなっており、これまでと同じ感覚で賃貸経営を続けることはリスクが高まっていると指摘されました。金利が上昇すると毎月の返済額が増えるだけでなく、経営全体にさまざまな影響が及びます。特に金利が1％上昇するだけでも総額返済が数千万円単位で増えるケースがあることが具体的なシミュレーションで示されました。これからの時代はキャッシュフロー重視の視点が不可欠であることがお話しにありました。そのためには金利動向への敏感な対応、借入条件の定期的な見直し、空室対策への本気の取り組みが重要になってくるそうです。銀行に任せきりになってしまっている方は一度 見直しをしてみるのも良いかもしれません。金利上昇は避けられない環境変化ですが、正しい知識と早めの対応によって、賃貸経営を守ることは可能であるとお話しがありました。今後は空室対策、金利対策、キャッシュフロー管理の3点を意識した経営がますます重要になっていくようです。

さて、次回の上毛夢俱楽部セミナーは2月8日(日)13時40分より開催いたします。会場は今回と同じ 高崎市岩押町のＧメッセ群馬202号室 での開催となります。詳細は改めてご案内させていただきます。みなさまのご参加を心よりお待ちしておりますので是非ご参加ください！